8 meglertips for den nye standarden

Våren 2020 ble det innført en ny meglerstandard ved salg av næringseiendom. Dette innebærer blant annet endringer når det kommer til reklamasjonsfrist.

Den nye standarden har ellers i stor grad videreført den samme risikofordelingen som var i standarden fra 2015. Også garantikatalogen er veldig lik. De største endringene er at den nye standarden er mer brukervennlig.

I denne guiden skal vi se nærmere på ulike punkter du som eiendomsmegler bør være klar over når den nye meglerstandarden skal brukes. Som megler av næringseiendom er det viktig å ha oversikt over hvilke endringer den nye standarden byr på. Sjekk ut våre beste meglertips nedenfor!

1. Parter kan trekke seg fra avtalen før overtakelse

En av de mest sentrale endringene i den nye standarden er at eventuelle skader som skulle oppstå på næringseiendommen mellom signering av kontrakt og overtakelse gir begge parter rett til å trekke seg.

Som kjøper kan man trekke seg når tapet tilsvarer mer enn 10 % av den totale verdien på eiendommen. Som selger kan man trekke seg dersom tapet vedkommende selv må dekke er på mer enn 10 % av eiendommens verdi. 

Husk at denne bestemmelsen ikke nødvendigvis bør inkluderes i enhver kjøpskontrakt. Her bør megleren overveie hvorvidt den aktuelle terskelen kan justeres noe. 

2. Forlenget reklamasjonsfrist

En annen endring i den nye standarden som er viktig å legge merke til, er at reklamasjonsfristen har blitt utvidet.

I standarden fra 2015 gjaldt en reklamasjonsfrist på 12 måneder når det kom til fundamentale garantier. Dette er nå endret til 18 måneder.

Fundamentale garantier omfatter selgerens egne garantier om avgifter, skatter og eierskap til eiendom og aksjer.

Denne endringen henger sammen med myndighetenes utvidelse av alminnelig endringsadgang, som nå er på fem år.

3. Det bør henvises til den nye standarden i budaksepten

Det er viktig å ha et klart og tydelig utgangspunkt for videre kontraktsforhandlinger. Derfor bør du som eiendomsmegler sikre at budaksepten fremhever at kontrakten for kjøpes er basert på den nye meglerstandarden.

Pass på at selgeren informeres om de viktigste endringene i standarden. Du kan gjerne dele informasjon om dette allerede fra starten av.

4. Er meglerstandarden en fasit?

Nei! Det er viktig å merke seg at den nye standarden skal betraktes som et utgangspunkt og en veiledning, og ikke en fasit. De ulike partene i kjøp og salg har mulighet til å kreve diverse endringer.

Det kan for eksempel hende at partene mener at meglerstandarden ikke er passende for den aktuelle transaksjonen. Det kan også hende at de er uenige i andre løsninger som fremgår av standarden. I så fall er det rom for justeringer. 

Som eiendomsmegler bør du dessuten vurdere hvorvidt de særskilte forholdene i det aktuelle budet bør reguleres. Dette kan også gjelde transaksjon eller budaksept. Det er kun i de færreste tilfeller at partene kan signere kjøpskontrakten uten at endringer foretas.

Har ikke partene mye erfaring, eller mangler de kanskje advokatbistand? Da bør du som megler sikre at kontrakten er utformet på en gunstig måte for partene. Kontrakten skal være i samsvar med de ulike partenes forutsetninger.

5. Regulering av særskilte forhold

Du som eiendomsmegler bør sørge for å endre garantikatalogen ved behov, noe som må gjøres med varsomhet. Det kan være aktuelt med endringer hvis det er noen forhold som krever spesiell regulering.

Dersom det eksisterer due diligence, altså tilbørlig flid, bør dette reguleres med enten redusert kjøpesum, endrede overtakelsesbetingelser, selgers forpliktelse eller såkalt skadesløsholdelse. 

6. Konsekvenser når oppgjøret er forsinket

Den nye meglerstandarden har en egen bestemmelse for hvilke konsekvenser som gjelder ved forsinket overtakelse av eiendommen.

Du vil blant annet kunne lese at selskapets reviderte balanse skal kalkuleres basert på den egentlige datoen for overtakelse. Skulle dato for overtakelse endres, vil balansedagen også endres på tilsvarende vis.

7. Kan kjøperen heve avtalen etter at eiendommen overtas?

Ifølge den nye meglerstandarden er erstatningsansvaret til selgeren begrenset til å gjelde 10 prosent av den totale eiendomsverdien. Dette erstatningsansvaret gjelder ved eventuelle brudd på alminnelige garantier. Kjøperen har også rett til å heve avtalen ved vesentlige brudd på kontrakten.

Selgeren av næringseiendommen kan med andre ord risikere at transaksjonen må tilbakebetales. Dette kan skje ved at den aktuelle kjøperen returnerer aksjer til selgeren, og får kjøpesummen krevd tilbakebetalt.

Merk deg likevel at den nye standarden har et alternativt forslag til regulering. I kontrakten kan det nemlig inkluderes en egen fotnote med informasjon om at kjøper ikke kan heve kjøpet etter overtakelse.

8. Ansvar ved uriktige opplysninger

I likhet med den tidligere meglerstandarden, sier den nye standarden at selgeren har ansvar for eventuelle opplysninger som er uriktige. Dette gjelder også i tilfeller der selgeren burde ha forstått at informasjonen som ble oppgitt er feil.

Informer selgeren om at vedkommende må være nøye med å ta forbehold om informasjonen som gis. Dette for at selgeren ikke skal gi garantier som ikke er i tråd med kjøpskontraktens garantikatalog.

Skulle det for eksempel være spørsmål om hvorvidt eiendommen er rammet av forurensning, bør ikke selgeren svare et kontant «nei» på dette. Det er bedre å si «ikke som vi er bekjent med» eller lignende.

Det er mulig å inkludere en fotnote der det påpekes at selger kun står inne for at opplysninger han eller hun er kjent med er korrekte.

Trenger du hjelp med meglertekst?

I 2020 kom det en ny og revidert meglerstandard, noe som blant annet innebærer endringer i reklamasjonsfrist. Som eiendomsmegler har du et stort ansvar og mange baller i luften på en gang. Du skal informere selger og kjøper om viktige opplysninger, skrive salgsprospekt og lignende.

Dersom du trenger hjelp med meglertekst, kan vi gjøre hverdagen din litt enklere. Vi har dyktige tekstforfattere med erfaring innen nettopp boligannonser, prospekter og andre former for meglertekst.