Feil kvadratmeter i takst 

Har du vært så uheldig å oppleve å kjøpe en bolig hvor det er avvik mellom arealet oppgitt i salgsoppgaven og det faktiske arealet? I denne artikkelen skal vi gi deg en kortfattet juridisk oversikt over hvordan rettskildene stiller seg til spørsmålet.  

Dersom du har spørsmål om de juridiske teknikalitetene knyttet til arealsvikt i en konkret sak, eller søker utdypende informasjon, vil vi på det sterkeste anbefale deg å henvende deg til en advokat. Denne artikkelen er kun ment å være informativ, og er ikke nødvendigvis oppdatert på lesetidspunktet. Vurdering av alle juridiske tvister beror på en konkret helhetsvurdering.   

Hva menes med arealsvikt? 

Med en arealsvikt menes en feilmåling av boligens grunnareal. Arealmåling utføres av takstmannen i henhold til NS 3940, som gjelder for areal- og volumberegninger av bygninger. Det er viktig at grunnarealet er på det rene, da avvik på dette området kan endre markedsverdien betydelig. Feil kan forekomme, og takstmenn kan seg imellom også være faglig uenige om beregninger.  

Hva sier rettskildene om arealsvikt? 

Det er ikke nødvendigvis noen sammenheng mellom et påvist arealavvik og at du som kjøper tilkjennes erstatning for arealsvikten. I avhendingsloven (kortform avhl.)  3-3, er det satt en skranke for hvorvidt arealsvikt kan regnes for en mangel. Mangelskravet er at arealet må være «vesentlig mindre» enn hva selger har opplyst, eller at selger har opptrådt på en særlig klanderverdig måte.  

Mangelsvurdering 

Hvorvidt arealet som er oppgitt kan regnes for «vesentlig mindre», vil bero på en helhetsvurdering, som blant annet inkluderer relevant rettspraksis. Det er ikke fastsatt noen konkret prosentberegning for hvor grensen går for hva som regnes for «vesentlig mindre», men Høyesterett har noen betraktninger vi skal komme tilbake til.  

Selgers opplysningsplikt er definert i avhl. §§ 3-7 og 3-8. Hva arealsvikt angår, er det særlig § 3-8 om uriktig opplysning om eiendommen som er aktuell. 

I § 3-8, første ledd, er det oppstilt ett mangelsvilkår. Mangelsvilkåret er at forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt kjøper av selger, eller at eiendommen ikke svarer til opplysning gitt ved annonse, prospekt eller annen markedsføring på selgers vegne. Ved arealsvikt er det ofte tale om at det er feilmålinger av takstmann som ligger til grunn for uriktige prospektopplysninger.  

Det andre mangelsvilkåret, er at de feilaktige opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen, og videre at disse ikke er korrigert på tydelig vis, jf. § 3-8, annet ledd.  

Rettspraksis  

Rettspraksis, og da særlig presedens fra Høyesterett, er av langt større verdi som rettskilde enn lovtekst. I Rt. 2003 s. 612 (Arealsviktdommen), var en leilighet oppgitt til å ha et boligareal på 112 kvadratmeter, mens det faktiske arealet var på 102 kvadratmeter. Spørsmålet var følgelig om kjøper hadde rett på prisavslag.  

Høyesterett uttalte at «arealsvikt må være av en viss størrelse», og videre at «oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad vil være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet».  

Her diskuterer Høyesterett kjøpers undersøkelsesplikt, som er presisert i avhl. § 3-10. Retten bemerket at det er «vanskelig å si noe konkret om» hvor grensen går for hva som regnes for vesentlig avvik, men at «en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor».

Høyesterett fant at avviket på 8,9 % fra prospektet måtte anses for vesentlig. Videre la retten avviket avtaleopplysningene til grunn, snarere enn avviket fra leilighetens faktiske areal.   

Høyesterett bemerket at det avgjørende var hvorvidt de uriktige opplysningene kunne sies å ha «verka inn på avtala», og kommer til at ordlyden skal forstås slik at opplysningen har virket inn på avtalen «dersom avtalen ikke ville ha blitt inngått eller inngått på andre vilkår», noe som også er kommentert i Ot.prp.nr. 66 (1990-1991), s. 90.  

I denne saken ble kjøper tilkjent et prisavslag på kr. 50 000. Dommen var en plenumsdom, altså var alle dommere i det vesentlige enige i avgjørelsen.  

Kjøpers undersøkelsesplikt 

Kjøpers adgang til å reklamere på en mangel ved boligkjøp er fastsatt i avhl. § 3-10. Jf. § 3-10, første ledd, har kjøper ikke rett til å reklamere på forhold vedkommende «kjente eller måtte kjenne til da avtala vart inngått». 

Hva kjøper «kjente eller måtte kjenne til» ved avtaleinngåelse er et tolkningsspørsmål, men ved reklamasjon på arealsvikt vil trolig kjøperens besiktigelse av eiendommen tale mot at avviket kan reklameres som en mangel, jf. Rt. 2003 s. 612. Som nevnt må det foretas en konkret vurdering for å avklare dette i den enkelte sak.  

Dersom kjøper ikke har besiktiget eiendommen før avtalen, eller latt være å følge selgers oppfordring om å undersøke forhold ved eiendommen, kan mangler kjøper burde vært kjent med ved besiktigelse ikke reklameres på, jf. annet ledd. Om leiligheten åpenbart er vesentlig mindre enn hva som følger av prospektet, og kjøper ikke har vært på befaring for å se dette, mister kjøper mangelsadgang.  

Kjøper beholder mangelsadgangen uten å ha besiktiget eiendommen dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller handlet i strid med god tro, jf. annet ledd, annet punktum. Bestemmelsene gjør ingen innskrenking i avhl. § 3-7, jf. § 3-10, tredje ledd.  

Reklamasjonsfrist 

Boligkjøpers reklamasjonsfrist er oppstilt i avhl. § 4-19. Den relative reklamasjonsfristen er fastsatt i paragrafens første ledd. Kjøper har reklamasjonsadgang dersom det ikke er gitt selger beskjed om avtalebruddet innen «rimelig tid» etter at kjøper «oppdaget eller burde ha oppdaget det». Hva som anses for «rimelig tid» er gjenstand for vurdering i hver enkelt sak.  

Den absolutte reklamasjonsfristen er fastsatt til fem år etter bruksovertakelse, om ikke annen garanti eller avtale som gir selger ansvar utover dette, foreligger, jf. annet ledd. Har selger handlet i strid med god tro, vært grovt uaktsom eller uærlig, kan selger ikke påberope seg at reklamasjonsfristen er utgått.  

Dersom det foreligger arealavvik ved din bolig, anbefaler vi deg på det sterkeste å henvende deg til en advokat.  

Har du behov for meglertekst? 

Vi i Din Meglertekst har lang erfaring med å skrive selgende tekster helt siden oppstarten med Din Tekstforfatter. Vår gren innen meglertekster er boligannonser og salgsoppgaver, og vi leverer meglertekster som gjør at du skiller deg ut i markedet. Vi er opptatt av å levere høy kvalitet, og at du som kunde skal være fornøyd med resultatet. Ta kontakt med oss for å bestille meglertekst i dag!