Kjøp av bolig under takst

Er du på jakt etter det som skal bli ditt nye hjem i noen år fremover? Eller er det kanskje drømmeboligen du er på utkikk etter? Uansett hva du ser etter, så er det ikke umulig å få det du ønsker deg til under takst eller prisantydning!

Om du skal kjøpe bolig under takst, så er det viktig å ta smarte valg. Det kan til og med hende at du er nødt til å inngå noen kompromisser med deg selv. For det å kjøpe bolig under takst er enklere sagt enn gjort!

Derfor anser mange kjøp av bolig under takst som veldig fjernt, men det er ikke ensbetydende med at det er umulig. For det er det ikke!

I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvordan du kan få både boligen du ønsker deg her og nå (eller kanskje til og med drømmeboligen din), samtidig som du kan få den til under ordinær prisantydning.

Hva menes med takst?

I forbindelse med boligsalg hører man ofte begreper som «takst» og «prisantydning». Men hva menes egentlig med det? Prisantydning er et av synonymene til begrepet «takst», noe som betyr at takst og prisantydning er to uttrykk som viser til det samme.

Når en bolig legges ut for salg, så har det alltid en prislapp hengende ved seg. Dette kan regnes som minimumsprisen som selger ønsker å få solgt boligen sin for. Denne prisen kalles ofte «takst» eller «prisantydning».

Hvordan regner man ut takst?

Takst handler rett og slett om hvor mye den aktuelle boligen er verdt. Men dette er altså ikke opp til selgeren å bedømme. Det er meglerkontoret du har engasjert som tar seg av denne oppgaven, enten ved gjøre det selv eller hente inn en sertifisert takstmann.

Det er altså bare meglere og sertifiserte takstmenn som kan regne ut takst. Før var det bare sertifiserte takstmenn som kunne gjøre det, men dette ble endret i 2016.

Årsaken til at det kun er noen som kan utføre jobben, er at prosessen krever både utdanning og god kunnskap om boligmarkedet. Samtidig er det mange faktorer som spiller en viktig rolle i forbindelse med dette. La oss se nærmere på noen av dem!

Verdivurdering

Verdivurdering er et av de viktigste punktene i enhver takstrapport. Dette er en prosess som bygger på at takstmannen eller megleren kommer på befaring. Under befaringen skal takstmann/megler vurdere salgsobjektets verdi med bakgrunn i boligens generelle standard:

• Er salgsobjektet en leilighet eller enebolig?
• Hvordan er standarden på salgsobjektet?
• Er oppussing nødvendig, og i så fall hvor mye?
• Hvor mange soverom er det i boligen?
• Vil det følge med garasje/parkering på kjøpet?
• Har boligen tilhørende hage/uteområde?
• Hvilke sol- og utsiktsforhold har boligen?
• Hvor langt er det til skole/barnehage/dagligvarebutikk/osv.?

Som du sikkert ser, svarer boligens verdivurdering på mange av spørsmålene som folk flest anser som viktig når de skal kjøpe bolig.

Hensikten med en verdivurdering er å kartlegge boligens generelle standard og omgivelser, for så å kunne vurdere salgsobjektet opp mot andre boliger med lignende standard. Dette vil gjøre enklere å fastslå en pris. 

Tilstandsrapport

Det er ikke bare boligens standard og de ytre omgivelsene som er viktig i en takstrapport. I rapporten bør det også foreligge en tilstandsrapport. Dette er en rapport som informerer kjøper om salgsobjektets tekniske tilstand:

• Hvor stor er den aktuelle boligen?
• Hvor mange rømningsveier er det i huset, og hvor finner man dem?
• Hva er takhøyden for boligens P-rom?
• Er boligens byggtekniske tilstand?
• Hvordan er VVS-forholdene (varme, ventilasjon og sanitær) i boligen?
• Har det elektriske anlegget blitt byttet ut? (Aktuelt for eldre boliger)
• Hvordan er det med boligens branntekniske forhold?
• Er det noen geologiske forhold kjøper bør holde et ekstra øye med?
• Befinner boligen seg i et område med radongass i grunnen?
• Hvor høyt energiforbruk har salgsobjektet?
• Hvordan er boligens inneklima?
• Hvilke innredningsmuligheter har boligen?
• Er det rom for ombygging om det skulle bli nødvendig senere?

Også dette er et dokument som inneholder mye nyttig informasjon om boligen. Det er viktig å få med så mye informasjon som mulig i rapporten. Det har hendt at noen har kjøpt en bolig og oppdaget en feil eller mangel som ikke har vært oppgitt i prospektet.

Skjer dette, kan kjøper klage inn den mangelfulle informasjonen. Dette gjelder særlig om manglene fører til større utlegg enn det kjøper så for seg.

Om selger ikke kan vise til takst

I 2021 trenger ikke nødvendigvis boligsalget å gå gjennom et meglerkontor. Nå til dags er det like vanlig å stå for boligsalget selv, altså ved å selge boligen privat.

For til syvende og sist er det selger som avgjør hva boligen skal legges ut for. Og det er ikke alle selgere som velger å lytte til rådene fra megler og takstmann, som ofte er å legge seg på prisantydning. Noen ønsker å få mer for salget, og dette vil gjenspeile seg i salgsprisen.

I rollen som boligkjøper bør man alltid be om en takstrapport. Om selger ikke kan legge frem en, så er sjansen veldig stor for at vedkommende ikke har fått gjennomført en taksering.

Selv om man kan selge privat og at boligsalg i stor grad dreier seg om å ta personlige avgjørelser, kan det være lurt å høre på de som sitter på ekspertisen i denne situasjonen. Dette er altså megler og takstmann! 

Kan man kjøpe bolig under takst?

Diskusjonen om takst og prisantydning har gjort mange nysgjerrige på hvordan prosessen egentlig fungerer. Er det slik at man alltid må legge inn bud på prisantydning, eller er det mulig å kjøpe bolig under takst?

Generelt sett er det ingen grense for hvor lavt bud du kan gi. Så ja, det er fullt mulig å kjøpe bolig under takst. Hvorvidt det er lurt eller ikke, er en annen sak. Vi skal straks utdype dette!

Dette kalles skambud

Når du skal legge inn et bud på en bolig er det du selv som bestemmer hvor mye du ønsker å by. Dersom budet du legger inn er mye lavere enn boligens prisantydning, så er sjansen stor for at budet ditt havner i kategorien «skambud».

Begrepet skambud brukes gjerne om bud som er så lave at det er fare for at selger blir fornærmet. Det kan være mange grunner til at en boligkjøper legger seg så lavt, men sjansen er stor for at vedkommende blir oppfattet som både frekk og useriøs i selgers øyne.

Grensen mellom et «lavt bud» og «skambud» er hårfin, så det vil være en fordel å trå varsomt.

Det er imidlertid ikke alltid at skambudet er motivert av kjøpers uvilje til å betale det boligen er verdt. Et skambud kan også være et resultat av at boligen har ligget ute for salg i en lengre periode, som ofte er et tegn på at boligen er priset relativt høyt.

Slik kjøper man bolig under takst

Om du går rundt med et brennende ønske om å kjøpe bolig under takst, er det viktig å vite når du bør slå til.

Eksempelvis er det svært sjelden en god idé å legge inn et bud under takst på en bolig som akkurat har blitt lagt ut for salg. Det samme gjelder om det står mange interessenter på meglerens liste etter visningen. Da kan det plutselig komme inn mange interessenter fra sidelinja og stjele boligen rett foran øynene på deg.

Om du vil kjøpe bolig under takst bør du altså satse på boliger som har ligget ute for salg en stund, og som ikke har så mange interessenter.

Det er en større sjanse for at selgeren er villig til å inngå et større kompromiss på prisen dersom boligen har ligget ute for salg en stund. Da er kanskje ønsket om å få det hele overstått større enn sulten etter noen ekstra tusenlapper.

Bør man legge inn et skambud?

Det er mange som lurer på om det å legge inn et skambud er lurt eller ikke. Til syvende og sist er det opp til deg selv å avgjøre dette. Om du har lyst til å legge inn et skambud, står du fritt til å gjøre nettopp det. 

Om du velger å legge inn et skambud, er det imidlertid viktig å være forberedt på at budet ditt kan bli avvist. For det kan faktisk skje!

Selv om boligen kanskje har ligget ute for salg i en lang periode, så er det ingen selvfølge at selger har lyst til å akseptere et skambud. Og da har du en fin mulighet til å få selger til å gi deg et motbud. Da blir det gjerne en budrunde mellom deg og selger.

Da kan situasjonen kanskje resultere i at du blir boligeier! Også boligselgere bør tenke over når de bør akseptere bud under takst og ikke. For et vellykket boligsalg er du uansett avhengig av gode annonsetekster og et informativt prospekt, noe vi hjelper deg med om du selger uten megler!