Krav til boligsalgsrapport 

Å legge ved en boligsalgsrapport i forbindelse med salg av bolig, har blitt stadig mer populært i forbindelse med salg, og kan være en kilde til trygghet for både kjøper og selger. Det er imidlertid ikke noe krav at kjøper legger ved en tilstandsrapport av boligen.  

Boligkjøpere er naturlig nok engstelige for å oppdage vesentlige feil eller mangler etter at kontrakt er undertegnet, og det som er ment å være selve drømmeobjektet er sikret. En boligsalgsrapport gir verdifull informasjon til kjøper som en del av prospektet. Rent juridisk har selger ofte en sterkere posisjon dersom bygningsmassen er inspisert og klassifisert, med hensyn til kjøpers undersøkelsesplikt.  

Hva inneholder en boligsalgsrapport? 

En boligsalgsrapport skiller seg fra en takstvurdering ved at det ikke foretas verdivurdering av boligen. Formålet med en boligsalgsrapport er å gi kjøper innblikk i tilstanden til bygningsmassen, etter Norsk taksts standardiserte retningslinjer. Tilstandsgradene varierer fra TG 0, altså at det ikke er funnet noen avvik, til TG 3, som betegner et stort eller alvorlig avvik.  

Dersom bygningsmassen ikke har vært undersøkt eller dette ikke har vært mulig å gjennomføre, er koden TGIU oppgitt. Boligsalgsrapporten gir kjøper en tydelig og konkret innføring i boligens overordnede tilstand. I en slik rapport foretas eksempelvis en tilstandsvurdering av våtrom og boligens elektriske anlegg.  

Hvilken juridisk verdi kan en boligsalgsrapport inneha? 

For å få en viss overfladisk forståelse av den potensielle juridiske verdien ved en boligsalgsrapport, må en først kjenne til sentrale punkter i avhendingsloven, hvis kortform er avhl. Et sentralt begrep i så måte er mangelbegrepet.  

Selgers opplysningsplikt  

Etter avhl. § 3.7, har boligen en mangel dersom kjøperen ikke er informert om forhold ved eiendommen selgeren kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøper ville hatt grunn til å regne med å få.  

Ordlyden hva gjelder betraktningen om forhold ved eiendommen som selger «kjente eller måtte kjenne til» er vid, og det vil være et tolkningsspørsmål i den enkelte sak om slike forhold har vært til stede. I annet punktum er det foretatt en presisering, da boligen bare kan sies å ha en mangel dersom kunnskap om disse forholdene ville hatt innvirkning på kjøpsavtalen.  

Ved å legge en boligsalgsrapport til i prospektet, vil kjøper ha kunnskap om flere forhold og eventuelle tilstandssvekkelser i bygningsmassen. Dette vil kunne gjøre senere anførsler fra kjøperens side vanskeligere, og er en form for sikkerhet for selger.  

Vi ønsker samtidig å presisere at en boligsalgsrapport på ingen måte garderer mot innsigelser fra kjøper, og vi anbefaler deg å ta kontakt med en kvalifisert jurist dersom du har juridiske spørsmål vedrørende boligsalg.  

Det er lett å vise til lovparagrafer når en selv kun har et minimum av juridisk kunnskap, men faktum er at lovteksten har begrenset vekt som rettskilde. Langt tyngre veier eksempelvis presedenser fra Høyesterett, altså særlig sentrale domsavgjørelser som har virket veiledende på senere rettspraksis.  

Mangel er videre definert i avhl. § 3-8, første ledd, som forhold ved eiendommen som ikke svarer til de opplysninger selger har gitt kjøperen, eller i annonse, prospekt eller annen markedsføring. Annet ledd presiserer at påberopelse av mangel kun gjelder dersom de feilaktige opplysningene har hatt innvirkning på avtalen, og ikke senere er korrigert tilstrekkelig. 

Bestemmelsene i avhl. §§ 3-7 og 3-8 gir ikke uinnskrenket adgang til å reklamere på en mangel. Det sentrale er at de aktuelle forholdene ved eiendommen er av en slik karakter at selger har hatt kunnskap om dem, eller må antas å ha hatt dette. Selger svarer følgelig ikke for skjulte mangler vedkommende ikke kan ha hatt eller være forventet å ha hatt kunnskap om.  

Med en boligsalgsrapport blir flere (men ikke nødvendigvis alle!) mulige mangler ved boligen, samt deres alvorlighetsgrad, brakt på det rene. Dette skaper forutsigbarhet og er en kilde til kunnskap hos kjøper, som igjen vil kunne påvirke kjøpers reklamasjonsadgang. 

Når det gjelder en eiendom solgt «som den er», er reklamasjonsadgangen presisert i avhl. § 3-9.  

Kjøpers undersøkelsesplikt  

Der selger har en opplysningsplikt ved boligsalg, har kjøper en undersøkelsesplikt, jf. avhl. § 3-10. Første ledd presiserer at kjøper ikke kan påberope en mangel vedkommende kjente til eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelse. Dersom omfattende våtromsskader er beskrevet i boligsalgsoppgaven, vil kjøper følgelig ikke kunne reklamere på dette senere.  

Annet ledd utdyper kjøpers undersøkelsesplikt videre. Dersom kjøper har undersøkt eiendommen før avtaleinngåelse, eller ikke har tatt selgers anmodning om å undersøke forhold ved eiendommen til følge, har kjøper ikke adgang til å reklamere på en mangel som vedkommende ville fått kjennskap til ved undersøkelse.  

Om selger eksempelvis har bedt interessenten undersøke våtrommet grunnet tidligere fuktskade og dette senere påberopes som en mangel, uten at kjøper har gjort en slik undersøkelse, har kjøper ikke reklamasjonsadgang. Unntaket er imidlertid i de tilfeller hvor selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller handlet i ond tro, se tredje ledd.  

Kjøper har som hovedregel en absolutt reklamasjonsfrist på mangel ved eiendommen inntil fem år etter at kjøper har tatt den i bruk, jf. avhl. § 4-19, annet ledd. Er det ikke reklamert på mangelen innen rimelig tid fra den er oppdaget, tapes reklamasjonsretten, jf. første ledd. Hva som forstås med ordlyden «rimelig tvil», beror på rettspraksis og en vurdering av den enkelte sak.  

Unntak fra absolutt reklamasjonsfrist på mangel ved eiendom er presisert i avhl. § 4-19, tredje ledd.  

Vi hjelper deg med å skrive meglertekst! 

Vi i Din Meglertekst hjelper deg med å skrive meglertekst i forbindelse med boligsalg. Våre tekstforfattere har boligannonser og salgsoppgaver som spesialfelt, og med deres lange erfaring kan du være trygg på at du får en god tekst. Bestill meglertekst fra oss i dag!