Kupping av bolig

Kupping av bolig er et fenomen vi stadig ser mer til i Norge. Dette innebærer at kjøper kontakter selger direkte for å avgi et bud, i håp om at selger godtar budet uten budrunde og avlyser visning. Praksis ganger kjøper mer enn selger, og anbefales sjeldent.

I et presset boligmarked er det mange som opplever at boligen går langt over takst. For kjøper kan dette virke demotiverende, særlig om budrunden blir tapt gang på gang. I slike tilfeller er det lettere for kjøper å kontakte selger direkte, for å unngå budrunde.

Kupping er ikke ulovlig og kan gjerne virke som et fristende tilbud for stressede selgere. Men her er det viktig å holde hodet kaldt.

En selger har allerede brukt penger på megler og annonse, noe de ikke får utnyttet fullt ut dersom visningen blir avlyst.

I tillegg vil selger nå stå ansvarlig for å sjekke finansieringen til kjøper, hvilket kan bli problematisk for en privatperson.

Selger må ta på seg ansvaret for de viktige oppgavene knyttet til transaksjonen, og det er ikke uvanlig at det oppstår tvister og uenighet.

Hva er kupping?

Kupping har blitt en vanlig praksis rundt om i landet, særlig i de største byene. Dette er uttrykk som brukes når en potensiell boligkjøper kontakter boligselger direkte, før det blir avholdt en visning. Målet er å legge inn et bud for å unngå budrunder.

Kjøpere som prøver seg på kupping, ønsker ikke å gå på visning eller ta del i budrunder.

Dette er en praksis som enn så lenge er fullt lovlig, men som regel gagner den heller kjøper enn selger. Boligmarkedet er presset og det er ikke uvanlig at boliger går langt over takst.

Noen selgere godtar slike bud, ettersom det kan være slitsomt å ta del i budrunder og visninger.

Hvis noen ønsker å raskt bli kvitt eiendommen, tar de gjerne imot et bud og avlyser visningen. Selger vil derimot tape penger de allerede har brukt på eiendomsmegler.

Eiendomsmeglerutvalget er negativt innstilt til kupping og vurderer et forbud mot dette i fremtiden.

Årsaken er at praksisen stresser boligkjøpere og fører til en mengde avlyste visninger i storbyer. Enn så lenge er kupping lovlig inntil praksisen eventuelt forbys.

Kuppe bolig forkjøpsrett

Forkjøpsrett er alltid forkjøpsrett, og derfor skjer kupping som regel på boliger hvor det ikke foreligger forkjøpsrett.

Dette gir deg retten til å gå inn i en bolighandel, som regel i sameier og borettslag hvor andre medlemmer kan melde forkjøpsrett. 

Hvis en bolig blir solgt, kan andre melde forkjøpsrett dersom de har lengre ansiennitet.

Den som melder forkjøpsrett, får da ta over boligkjøpet med den opprinnelige prisen og vilkårene selger har gjort med kjøper.

Vi har to forskjellige grupper som har mulighet til å melde forkjøpsrett, men dette må meldes på forhånd.

Andre boligeier i et borettslag har forkjøpsrett, it tillegg til andre eksisterende medlemmer av et boligbyggelag. 

Et boligbyggelag kan for eksempel være OBOS, hvilket er Norges største. Mange av dagens eiendommer omfattes av Obos forkjøpsrett, og mange melder seg derfor inn i OBOS for å kunne benytte seg av forkjøpsretten.

Slik vinner du budrunden

I stedet for kupping, lønner det seg å vente med å legge inn bud til siste visning. Jo flere som legger inn bud tidlig, desto mer vil eiendomsmegleren bruke tallene til å få flere bud på visninger. Kupping er ikke en lett vei til bolig, og du risikerer å betale overpris.

Er det ingen som har bydd på boligen? Styr unna skambud, dette skaper et dårlig forhold med selger.

Bruk heller denne anledningen til å skape en god forhandlingssituasjon og forhandlingsklima fra første stund. Husk at selger ikke er pålagt å godkjenne bud.

Under budrunden bør du ha god kontakt med megler og avklare hvor mange som fortsatt er med i budrunden.

Men husk at megleren jobber for selger, og du bør derfor ikke ta i mot korrekte råd om hvor høyt du skal legge budet. Selvstendige vurderinger er best som kjøper. 

Budrunder handler ikke om vitenskap, men om menneskelig adferd og psykologi. Det finnes ingen rette eller gale svar, men heller tips basert på tidligere erfaringer og budrunder. Hold hodet kaldt og husk at det daglig legges ut nye boliger på markedet.

Hvor mye over takst bør du kuppe bolig?

Som tidligere nevnt er kupping en ordning som i hovedsak ganger kjøper. Men det finnes også tilfeller hvor kjøper taper penger på å legge inn for høye bud, i et håp om at selger avlyser visningen. Dette er ingen lett vei til bolig og innebærer flere risikoer. 

Kupping blir vanligvis oppfattet som en ukomfortabel opplevelse. Husk at kjøper tar en stor risiko og må stå ansvarlig for sjekking av finansiering og oppgaver knyttet til transaksjoner. Når en selger godkjenner kupping, skyldes dette som regel svært høye bud.

Ved kupping vil du aldri være helt sikker på hvor mye boligen egentlig hadde gått for i en vanlig budrunde.

Selv om selger kan tape penger på dette, kan også kjøper risikerer å by godt over markedspris og dermed sitte igjen med en bolig som er mindre verdt enn antatt. 

Denne praksisen bør kun benyttes i unntakstilfeller, hvor du for eksempel har funnet drømmeboligen.

Du må nok gå et stykke over den originale prisantydningen, og derfor lønner det seg å se på det aktuelle boligmarkedet i forkant. Kupping er risikofylt for begge parter.